Rehabilitación en Europa: "Continuar creciendo se vuelve más difícil"

En 2018, Europa superó el récord de rehabilitación de edificación registrado en 2008. Es un hito que ha pasado en un discreto segundo plano, tal vez porque la rehabilitación carece del atractivo mediático de los altibajos de la vivienda de nueva planta. Sin llamar demasiado la atención, la rehabilitación se ha convertido en un mercado maduro, que es otra forma de decir que ha alcanzado un enorme tamaño, pero que se mueve despacio.

Estas características tienen poco que ver con la fórmula actual de los negocios de éxito, en la cual se busca la disrupción, crear demandas allá donde no existen y, sobre todo, crecer a gran velocidad. La rehabilitación transita por el polo opuesto: le cuesta ser disruptiva cuando su misión es dar continuidad a los edificios ya construidos, la demanda está sobradamente cuantificada y su crecimiento a corto plazo será modesto.

De acuerdo con el último informe Euroconstruct, si sumamos la producción en rehabilitación en los 19 países analizados, en el año 2018 se superaron los 660 millardos de euros de producción, algo que no se conseguía desde el pasado 2008. Para tomar consciencia de qué representa todo este volumen de mercado, se trata de una cifra equivalente a la suma de los PIB de Noruega y Dinamarca.

Europa está rehabilitando edificios como nunca, pero está pasando muy desapercibido, seguramente porque la manera en que se ha llegado a este nuevo pico de producción carece de épica. Muy al contrario, este éxito es producto de dos fenómenos poco llamativos. Por una parte, la rehabilitación consiguió atravesar las fases más agudas de la crisis con unas pérdidas muy inferiores a las padecidas por la edificación de nueva planta. Y después de haber tocado suelo en 2013, ha crecido a ritmo lento pero continuo durante cinco años consecutivos, a una media de 1,6% al año.

En síntesis, la rehabilitación europea se ha mostrado extremadamente discreta tanto en la parte contractiva como en la parte expansiva del ciclo. Un perfil bajo, pero sin duda efectivo: si durante la década de los 2000 la cuota de mercado de la rehabilitación en Europa fue del 35% sobre el total del sector construcción, la década actual se encamina a acabar entorno al 42%.

Si vamos ahora a la parte del informe Euroconstruct dedicada a las previsiones, comprobamos cómo la rehabilitación se resiste a abandonar ese comportamiento de perfil bajo que ha mostrado los últimos años. Las perspectivas de crecimiento de 2019 a 2021 están en el entorno del 1,2%. Parece muy poco, pero hay que tener en cuenta que las expectativas para la economía europea en su conjunto, y para el resto del sector construcción en particular, también se han enfriado bastante.

Alerta por el inmobiliario y la movilidad demográfica

La ralentización macroeconómica general, sin duda, influye sobre la ralentización de la rehabilitación, pero sería demasiado simplista achacarle toda la responsabilidad. La mayoría de los países que aportan datos a Euroconstruct se muestran preocupados por cuál será el desenlace del ciclo inmobiliario. El hecho de que en los últimos años hayamos asistido en buena parte de Europa a un repunte del precio de la propiedad (vivienda y ciertos estratos del no residencial) ha resultado beneficioso para el mercado de la rehabilitación, a varios niveles. Buena parte de la demanda residencial que va quedando expulsada de la obra nueva por cuestiones de precio recurre a la vivienda usada con intención de rehabilitarla.

Y lo mismo por la parte de la oferta, donde el aumento de precios permite absorber el riesgo de acometer una rehabilitación antes de ofrecer la propiedad en venta o alquiler. Asimismo, la percepción general de que la vivienda se revaloriza favorece las decisiones domésticas de rehabilitación, incluso en aquellos casos en que los ocupantes no se plantean poner la vivienda en oferta. La opinión más extendida es que al mercado inmobiliario europeo no le queda ya mucho recorrido al alza en términos de precio, y se apuesta por una estabilización o un reajuste moderado. Un aterrizaje suave del inmobiliario sería el escenario menos traumático para la rehabilitación, pero como suele suceder con las previsiones, se tiende a apostar por aquello que sería preferible que pasase.

Para entrever qué es lo que podría causar turbulencias en este cambio de ciclo inmobiliario habría que examinar las causas que en su momento contribuyeron a acelerarlo.

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